2025년 「주택시장 안정화 대책」 한눈에 보기: 규제지역 전면 확대, 토허구역·주담대·DSR·거래질서·공급까지 총정리

공개일: 2025-10-15 · 적용 시작: 일부 2025-10-16(목), 2025-10-20(월), 2025-10-29(수), 2026-01-01(목) 등 단계 시행

핵심요약
서울 전 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되고, 경기 12개 지역이 추가됩니다. 서울 전역+경기 12곳은 토지거래허가구역도 확대(아파트 및 동일 단지 연·다세 포함)되어 2년 실거주 의무가 붙습니다. 주담대는 주택가격(시가) 구간별로 최대한도가 6억/4억/2억으로 차등, 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3% 반영, 전세대출 DSR(1주택, 수도권·규제) 적용이 추가됩니다. 거래질서(‘가격띄우기’ 등)·세제·공급(‘26~’30 수도권 135만호) 후속조치도 병행됩니다.

숫자로 보는 이번 대책

규제지역서울 25개 全구 지정 + 경기 12개 추가

토허구역서울 전역 + 경기 12곳, ’25-10-20~’26-12-31, 2년 실거주

주담대 한도≤15억: 6억 / 15~25억: 4억 / 25억 초과: 2억

스트레스 금리수도권·규제 주담대 DSR 가산 3% (상향)

전세대출 DSR1주택자가 수도권·규제에서 임차 시 이자액 DSR 반영

감독·단속‘가격띄우기’ 수사의뢰, 감독기구 설치 추진

공급’26~’30 수도권 135만호 목표, 연내 후속 절차

시장 진단: 가격·거래·유동성·수급

가격·거래

’23년 급락 이후 우상향, ’24.8·’25.3·’25.6 단기 급등 구간 존재
6.27대책 직후 상승폭 축소 → 8월말부터 재확대(한강 인접 → 서울 전역 확산)
서울 비규제지역(지정 전) 거래가 특히 빠르게 증가

’25.3.3주0.25%

’25.6.4주0.43%

’25.8.4주0.08%

’25.9.5주0.27%

유동성·수급·심리

금리인하 사이클 이후 조달금리 하락(COFIX·은행채5년물 하락), M2 증가율 장기평균 상회
수도권 입주물량 부족 우려(’26년 수도권 APT 입주 11.2만호 예상)로 수급 불안 자극
주택가격전망(CSI)·매매수급지수 모두 매도자 우위에 근접

① 주택수요 관리 강화: 규제지역 대폭 확대

조정대상지역·투기과열지구 지정
구분	서울	경기	시행
조정대상지역	서울 전 지역(25개 자치구)	12개 (과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양동안, 용인수지, 의왕, 하남)	2025-10-16(목)
투기과열지구	서울 전 지역(25개 자치구)	동일 12개 지역	2025-10-16(목)

대출·청약·세제 주요 변화(요약)

LTV: 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 유주택 0% (조정·투과)
주담대 한도: 기본 6억(단, 가격구간별 차등은 아래 금융 파트 참조)
전세대출: 보증 80%(비수도권 90%), 특정 취득과 연계 제한
신용대출: 1억 초과 보유자는 1년간 규제지역 주택 구입 제한
세제: 다주택자 취득세 중과, 양도세 중과(한시 유예 중)
청약: 2년 이상 거주자 우선, 가점제 비율 상향 등

자주 헷갈리는 포인트

생애최초 LTV 70% 적용 시 6개월 내 전입 의무(디딤돌: 1개월)
중도금대출: 규제지역은 계약금 10%·세대당 보증 1건(비규제 5%·2건)
정비사업: 재건축은 조합원 1주택 공급, 조합원 지위양도 제한 구간 강화

② 토지거래허가구역(토허구역) 추가 지정

토지거래허가구역 핵심
대상	지역	주요 허가대상	효력	기타
확대 지정	서울 전역 + 경기 12개 (상동)	아파트 및 동일 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대	’25-10-20 ~ ’26-12-31 취득 후 2년 실거주 의무 (내·외국인)	토허구역 비주택담보대출 LTV 40%(기존 70% → 강화)

주의: 실거주 의무 위반 시 이행강제금·허가 취소 가능

③ 부동산 금융규제 강화: 주담대 한도 차등·DSR 강화

1) 주택가격(시가) 구간별 주담대 최대한도 (수도권·규제지역)

주택가격(시가)	최대한도	비고	시행
≤ 15억원	6억원	정책대출 제외 일반 주담대	2025-10-16(목)
15억 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원
이주비 대출	6억원	주택가격과 무관	현행 유지

2) 스트레스 금리(ST) 상향 → DSR 산정 시 가산

수도권·규제지역 주담대: ST금리 1.5% → 3.0% (’25-10-16)
예) 5년 주기형: 0.6% → 1.2%, 5년 혼합형: 1.2% → 2.4% (DSR 계산상 가산)

3) 전세대출 DSR 반영(부분 도입)

적용 대상	반영 내용	시행
1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출 이용	전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영	2025-10-29(수)

※ 무주택자·지방 등은 단계적 확대 검토 예정

4) 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(조기 시행)

항목	현행	개선	시행
주담대 위험가중치 하한	15%	20%	2026-01-01(목) (당초 ’26-04 → 조기)

④ 부동산 세제 합리화(방향)

자금의 생산적 부문 유도, 응능부담, 국민 수용성 고려
보유세·거래세 조정, 특정지역 수요 쏠림 완화 등 방향성 검토
’25년 4분기: 연구용역·관계부처 TF 구성

⑤ 거래질서 확립: 합동 대응 & 감독기구 추진

국토부·국세청 MOU(’25-10-01) 등 범부처 공조
‘가격띄우기’ 기획조사 → 수사의뢰 8건(’25.1~8)
특사경·부정청약·불법전매 단속, 초고가·외국인·연소자 취득 자금출처 점검
부동산 탈세 신고센터 설치(’25-11), 사업자대출 용도외 유용 전수조사
부동산 불법행위 감독기구 설치 추진(국무총리 소속, 수사조직 운영 포함)

⑥ 공급 후속조치: ’26~’30 수도권 135만호

도심 공급(노후청사·국공유지 복합개발 후보지 등) 연내 계획 발표(’25-12)
공공택지: ’25 분양 2.2만호 중 잔여 5천호 연내 분양, ’26년 2.7만호
서리풀지구(2만호)·과천지구(1만호) 보상·조성 속도↑ (서리풀 지구지정 단축)
미분양 매입확약 대금 지급 개시 준공 전 6개월로 조기화

시행일·로드맵 한눈에

정책 과제	조치	일정	주관
규제지역 확대	조정·투기과열 지정	2025-10-16(목)	국토부
토허구역 확대	서울 전역+경기 12곳	2025-10-20(월) ~ 2026-12-31(목)	국토부
주담대 한도 차등	행정지도 → 감독규정	2025-10-16(목)	금융위
스트레스 금리 3%	행정지도	2025-10-16(목)	금융위
전세대출 DSR	행정지도 → 규정개정	2025-10-29(수)	금융위
위험가중치 하한	15% → 20% (조기)	2026-01-01(목)	금융위
세제 합리화	연구용역·TF	’25년 4분기	기재부 등
감독기구	추진단 운영 → 설치	’25-11 → ’26년	국무조정실

체크리스트: 나는 무엇을 준비해야 할까?

무주택·청약 예정

거주요건(2년)·가점제 비율 확인
생애최초 LTV 70%는 전입 의무 병행(6개월 이내)
토허구역 내 매수 시 2년 실거주 전제

1주택·갈아타기

가격구간별 주담대 한도(6/4/2억) 확인
신용대출 1억 초과 보유 시 1년간 구입 제한(규제지역)
전세대출 보유·취득 연계 제한 사항 점검

임차인(전세 예정)

1주택자가 수도권·규제에서 전세대출 시 DSR에 이자 반영
자금계획·DSR 여유분 사전 계산

사업자·임대인

사업자대출 용도외 유용 점검(전수조사)
정비사업 규정·지위양도 제한 숙지

FAQ

Q1. 서울 어디를 사도 규제 적용인가요?: A. 네. 서울 전 자치구(25개)가 조정대상지역·투기과열지구로 지정됩니다.
Q2. 토허구역에서 전세로 돌리면 되나요?: A. 취득 후 2년 실거주가 의무입니다. 위반 시 이행강제금·허가 취소 가능.
Q3. 주담대 한도 6/4/2억은 언제부터?: A. 2025-10-16(목)부터 가격구간별 차등 한도가 적용됩니다.
Q4. 전세대출 DSR은 누가 대상인가요?: A. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다(’25-10-29 시행).

규제지역 & 토지거래허가구역 확대 범위(지도)

2025년 주택시장 안정화 대책 완전 해설｜규제지역(서울 전역·경기 12곳)·토지거래허가구역·주담대(6/4/2억)·DSR·전세대출·공급 로드맵